2013年5月28日火曜日

1、一戸建ての査定の方法

不動産会社が物件の査定をする場合、大手不動産会社で独自のシステムを使っているところ以外は以外に地味な査定方法で売却価格を出しています。

まずは、建物と土地に評価を分けて土地の金額を算出します。土地の金額については2つの方法を用いることが多いです。

まずは、「周辺相場の確認」です。

不動産会社が加入しているレインズという「不動産流通機構」のサイトを使用して、過去や現在の対象となる一戸建ての近くの土地の事例をピックアップします。そうして、同じような条件の土地の価格から今度は「土地がどの方角で道路と接しているか」「土地が崖の近くにないか」「道路が狭くないか」などのいろんな条件を考慮して土地の価格を決めます。

そして、大体の金額が決まったら今度は
・「路線価図・評価倍率表」http://www.rosenka.nta.go.jp/
というものを使って公的な土地の評価額を算出します。

この金額は市場に出回っている金額より安くなっている傾向があるので、路線価の2割くらい高めの金額であれば適正じゃないかと思います。路線価というものは道路によって、その道路沿いの土地の金額を算出するために作られたもので、最初はちょっと分かり難いかもしれませんが、ホームページの説明を読みながら、対象の一戸建ての場所を地図から探し出して計算すれば算出することが出来ます。

あとは、一戸建ての所有者の方に聞き取り調査をして、親などからもらった土地ではなく買った土地えあればそのときの金額を教えてもらったりして修正を加えていき、査定金額を算出します。

そして、土地の金額が大体出てきたら、次は建物の金額を出していきます。

建物については一番気になるのは、「取得価格」です。所有者がその一戸建てを「いつ、いくらで」購入したかということです。

もし、建売住宅や中古住宅のように建物と土地を「合わせていくら」という形で購入していたとしたら、先ほどのように土地の金額を算出して、一戸建てを購入した当時の合計金額から現在の土地の金額を引きます。

そうして出てきた建物の金額に痛み具合や住んだ年数などを考慮して減額して修正していきます。

では、どんな計算をするかというと、、、正直しっかりとした計算はあまりしません。

この時点で「土地、建物」の一戸建ての合計金額が出ているので、周辺の似た物件に合わせて調整していくしかないのです。

一戸建ての金額は「周りの金額に合わせる」ことが重要です。

周りよりなるべく高い金額で売りたい気持ちはわかりますが、周辺の相場というものがありますので、それにならわなければ売却は成功しません。

不動産会社によって査定は違いますし、大手はもっとシステマチックで専用のソフトを使って数字を入力すると査定結果が出てくるようなところもありますが、ローカルな昔ながらの不動産屋は今でもこんな感じで査定しています。

しかし、ローカルな不動産屋がだめということはありません。大手がきれいな資料できっちりと数字を出してきても、結局売れなければしょうがないからです。

ローカルな情報は以外に昔ながらの不動産屋の方が強かったりします。


どちらにも良いところはありますので、一戸建ての売却で査定をするなら両方に依頼した方が良いでしょう。

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